DINKSのためのマンション購入ガイド

シングルやDINKSでマンションを購入する場合は、結婚や出産という人生の不確定要素が多いので、賃貸にまわしたり、売却しやすいマンションを購入するのがベストです。

中には、「長男だから」、「長女だから」とご実家の両親と将来同居を考えていらっしゃる方もいるのではないでしょうか。

このような不確定要素を抱えているからこそ、後でマンションを売れるのか、人に貸すことができるのかどうかは、マンション選びの重要なポイントになります。

マンション選びで重要視したいのが、立地条件。

都心にあるか、最寄り駅に近いマンションの場合、マンション自体に築年数が経ち多少古くなっても、その価値が下がりにくいというメリットがあります。

さらに、駅直結の便利なマンションだったり、一戸建てが多くマンション自体の供給が少ないエリアのマンションだったりして、その立地の希少性があれば一層人気が高く、借り手や買い手も見つかりやすくなるに違いありません。

将来ずっと同じマンションに住み続けるかどうか不透明ならば、立地条件の良いマンションを選ぶようにしましょう。

実際に結婚や出産をきっかけに、マンションを売るのか、貸すのか、どちらを選ぶのが良いのでしょうか。

結婚を機に新居を購入するなど、大きなお金が必要になるようなら、今持っているマンションを売却するという選択肢もありますが、マンションから得られる家賃収入のメリットは捨てがたいものですよね。

マンションを安く購入したとか、新しくマンションや住宅を購入して二重で住宅ローンを支払っても家計に大きな影響がないという場合なら、賃貸に回すのも一案です。

仮に、マンションを将来賃貸に回すことを考えると、マンションの選び方も変わってきます。

マンションを借りる側の立場なら、当然立地条件が良いマンションを選びますよね。

とはいえ、マンションを投資対象と見ているのでなければ、自分の生活の優先順位を下げすぎるのも考え物ですし、都心に近ければ近いほど、マンションの分譲価格も高くなり、住宅ローンの返済額も増えてしまいます。

また、マンションを賃貸に回しても、必ずしも収益が得られるとは限りません。

マンションの家賃設定を間違えると、空室リスクを抱えることになりますし、住宅ローン以外にもマンションの修繕積立金などの維持費や、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。

マンションを貸すのに不動産業者を仲介すると、手数料も取られます。

マンションを15万円で貸せば、住宅ローンの15万円分は相殺されるから大丈夫などと考えていると、結果的に赤字になってしまうことも。

DINKSのマンション選びのポイントは、ライフスタイルに合わせて選ぶということです。

マンションを購入した後、自分たちがどのような生活環境を望むのか、例えば仕事とプライベートな生活のどちらを重視するかで決まってきます。

一生DINKSでという人たちは、夫婦の両方が仕事優先の生活を希望していることでしょうから、駅に近い、交通の便利なエリアでマンション探しをすると良いでしょう。

駅近のマンションなら、よりグレードの高いマンションや、より都心に近いマンションに住み替えたくなった時にも、駅近なら中古マンションのニーズも多く、マンションの売却もスムーズに行くでしょうし、賃貸として貸し出す場合にもさほど困ることはないでしょう。

一方、将来は子どもを持つことを希望するDINKSであれば、子どもができれば希望する生活環境も変わっていくことになります。

子育てを念頭に置いてマンションを探しをする場合は、生活環境の良い徒歩ギリギリのエリアで探すと良いでしょう。

DINKSの場合、各夫婦によって将来の生活設計が違ってくるはずですので、まずは自分たちの生活スタイルを見つめてからマンション探しをすることをオススメします。

DINKSのマンション選びのポイントとして、もう一点。

もし、将来子育てを考えていらっしゃるのであれば、計画されているお子さんの数によって、マンションの部屋数が変わってきます。

例えば、お子さんを入れて3人家族なら2LDKでも大丈夫ですが、5人家族なら4LDKは欲しいところです。

マンションは部屋の数が増えるに従って占有面積が大きくなりますので、マンションの分譲価格もそれにつれて上がります。

一般的に、マンションの部屋が一部屋増えると約500万円くらい分譲価格が上昇します。

マンション購入予算が変わらなければ、子どもの数によって、探すマンションのエリアも変わってくることになりそうです。

例えば、お子さんが一人なら、駅近でマンションを探せますが、お子さんが3人なら徒歩15分くらいの立地のマンションを探す方が予算にあったマンションが探せそうです。

平均的な3LDK(75m2)のマンションは、駅から5分遠ざかると販売価格が約500万円単位で安くなるということも知っておくとマンションを探すときに便利です。

マンション購入者の多くは、住んでいるところを中心に2〜3駅の範囲でマンションを決めてしまう傾向が強く、自分のライフスタイルに合ったマンションかどうかはあまり考えられていないようです。

マンションは、決して安くない買い物ですから、色々なところに視野を広げて、自分の暮らしにあったマンション探しをしてみては如何でしょう。

DINKSやシングル世帯の場合、マンション選びのポイントは、ファミリー世帯とは少し異なってきます。

DINKSやシングルの場合は、子どもがいないため、自分の仕事や求めるライフスタイルに合わせて暮らしたい街やマンションを選ぶことになります。

DINKSのマンション選びにオススメしたい街は、都心なら六本木や恵比寿のような繁華街や、三軒茶屋や下北沢のような都心までの通勤時間が短い街、大阪なら吹田や豊中あたりで、いずれも都心から乗車時間20分以内の街です。

DINKSのマンション選びのポイントとしては、結婚、出産など先の見通しが立っていない中でマンション購入することになるので、先々買い替えや住み替えがあることを想定しておくことです。

将来、子どもができたときにより広めのマンションや一戸建ての住宅に買い替えるような場合、人に貸したり売ったりできるかどうか、またマンションを借りる方が得なのか買った方が得なのか、というように、マンションを購入するときに考える住み心地や購入予算以外にも経済性やマンションの資産価値についても考慮することが必要です。

DINKS向けのマンションの場合、都心に近いという立地もあって、部屋の広さはせいぜい40m2〜60m2で、間取りに自由度は低いことが多いですし、お互いに日中留守が多いことから、日当たりを気にする必要もあまりないといえるでしょう。

DINKSやシングルの場合は、寝室の位置や浴室などの設備等、室内の快適さに重点を絞ってマンション見学をする方が良さそうです。

マンション探しを始める前に、自分にあったマンションとは何かを知る必要があります。

自分なりの評価基準で実際にマンションを見て品定めをし、納得のいくマンションを買うようにする方が、後で後悔をしなくて済みます。

でも、マンションの評価基準とはいえ、何を基準にすると良いでしょうか。

東京圏のシングル・DINKS向けマンションを対象に、建築家や住宅ジャーナリストなどが中立・公正の立場で評価した信頼性の高い情報を提供している「マンション評価ナビ」では、マンションの評価基準を大きく16項目挙げていて、各項目にさらに詳細な評価基準を27項目策定していますので、参照にしても良いでしょう。

マンション選びの評価基準には以下のような項目が挙げられています。

1. 拠点性の高さ（街力）
　　1) 通勤に便利かどうか
2) 便利で楽しい暮らしができるかどうか
　　3) 将来さらに発展するかどうか

2. 住環境の良さ
1) 住環境が閑静であること
　 2) 将来にわたり住環境が良いこと
　 3) 災害の危険が少ないこと
　 4) 毎日の暮らしに危険が少ないこと

3. マンション全体の居住性の良さ
　 1) マンション自体が丈夫で、性能・品質が良いこと
　 2) マンションがゆとりを持った、グレード感のある建て方かどうか
　 3) マンションの共用施設が充実していること
　 4) マンションの管理・サービスが充実していること
　 5) マンションのセキュリティがしっかりしていること

4. 室内の居住性の良さ
　 1) 日照・通風・採光が良いこと
　 2) 遮音性が高いこと
　3) すっきりして開放感のある空間であること
　 4) 間取りの使い勝手が良いこと
　 5) 収納が十分にあること
　 6) 将来のリフォームがしやすいこと
　 7) マンションが省エネ・環境対応になっていること

5. デザイン性の高さ
　 1) 外観・エントランスのデザインが良いこと

6. 経済性の高さ
1) マンションが貸しやすく、売りやすいかどうか

マンション選びの項目のうち、ほとんどは暮らしやすさや住み心地に直結していて、変えたいと思っても自分の力では変えられないものばかりです。

マンション選びの基準は街の環境や住環境、マンションの骨格といったものが中心といえます。

（All About参照）

マンションや一戸建て住宅など、不動産を購入するときに注意したいのは、全ての条件を満たしてくれるような物件はありえないということ。

例えば、最寄り駅まで歩いて５分、複数の路線が乗り入れて交通の便が良く、ショッピングセンターも近くて買い物に便利。

それでいて緑も多く公園が近くにあり、マンションの敷地内には駐車場が100％完備されて、日当たりや風通しの良い住戸に広いバルコニーがついている、でも価格はお手頃のマンションなんて、まず見つかりませんよね。

例えば、最寄り駅に近くて買い物に便利なところでマンションを探せば、商業地域内に経っていることが多いので、緑豊かで閑静な住環境というのは期待できなくなります。

一方、公園や学校が近くにあり、敷地内に駐車場が十分に用意されているようなマンションというのは、大抵最寄り駅から10分、15分は最低離れているものです。

マンションの周りの環境ばかりではなく、耐久性や耐震性などのマンションの性能についても同様のことが言えます。

次に「DINKSのマンション選びの注意点　２」でマンションの性能と快適性の矛盾点を見て思います。

マンションを選ぶとき、耐久性や耐震性などの住宅性能と、住居と指定の快適性は必ずしも一致しないことがあることは「DINKSのマンション選びの注意点　１」で少し触れました。

昨今の分譲マンションでは、「住宅性能表示制度」が広く採用されていて、分譲マンションの性能を分かりやすく表示しています。

住宅性能表示制度は、マンションの耐震性、耐久性、防・耐火性、断熱性などの性能を、そのレベルに応じて２〜５等級でランク付けして表示するものです。

等級の数字は大きい方が性能レベルが高いことを意味するため、購入者にとっては、容易にそのマンションの住宅性能を知ることができます。

ただ、先にも述べたように、マンションの性能と住み心地の良さは必ずしも連動しません。

例えば、耐震性を挙げようとすると、構造躯体を強固にするために柱や梁を太くしなくてはならず、室内のあちこちに柱型や梁型が出っ張ってきたり、部屋の広さが狭くなってしまいがちです。

また、採光を多くとろうとすれば、開口部を広くしなくてはなりませんから、一方で室内は外気の影響を受けやすくなり、冷暖房のエネルギー効率が犠牲になります。

さらに、閑静な住宅地に立つマンションなら、遮音性を高くするために建築コストをかける必要もありません。

マンション選びに矛盾はつきものということは、これまでにも見てきた通りです。

では、マンションを選ぶときには、どんなことに注意すると良いのでしょうか。

マンションに限らず、住宅選びのコツは自分たちが住まいに求めていることは何なのか、自分たちのライフスタイルに合った住まいとは何なのかを考えることが大切です。

マンション探しを始める前に、自分たちにとっての住まいの条件を書き出してみると良いかもしれません。

例えば、

１．広さ、間取り： 部屋の広さはどのくらい必要か、部屋数は何室必要かなど。

２．立地・交通アクセス： 通勤時間は極力短い方が良いのか、通勤時間を重視するのであれば、マンションから職場までの所要時間の限度はどのくらいか、駅からマンションまでの距離はどのくらいまで可能かなど。

３．マンションの周りの環境： 買い物や通勤への利便性を求めるのか、それとも公園や学校の有無など周辺の住環境の良さを重視するのかなど。

４．将来の買い換えの有無： 利便性を重視して将来子どもができたら住み替えを考えるのか、あるいは永住を前提にして多少不便な地域でも広めのマンションを探すのか、利便性を求める場合には、多少広さを抑えても大丈夫なのかどうかなど。

マンション選びで失敗しないためには、自分のニーズを知ることが大切といえそうです。

シングル世帯のマンションの購入状況を見てみると、男性は女性よりも、広めのマンションを購入する傾向があり、4割以上が70m2以上のファミリータイプのマンションを購入しているそうです。

また、昨今のマンション価格の高騰の影響もあって、都心部よりも郊外のマンションを購入するシングル男性が多いんだとか。

シングルの男性が郊外で広いマンションを求める背景には、「結婚したら、彼女と一緒にそのままマンションに住む」というもくろみがあるように思われます。

同じ男性として、気持ちは理解できないのではないですが、結婚相手もはっきりしないまま、マンションまで買ってしまうのはリスクが高いように思います。

概して、男性よりも女性の方が住宅に対する見方は厳しいもの。

将来結婚する女性が、「このマンションには住めない」と言うかもしれません。

マンションで必要な広さは、一人なら20m2くらいですが、二人ならギリギリでも40m2は必要です。

しかし、どこにでも通勤可能な利便性の高いエリアとなると、都心に近くなりますので、マンションの相場も安いものではなくなります。

マンションの購入の予算が十分にあるとはいえ、「結婚したらファミリータイプのマンションがいいから、郊外の3LDKのマンションを買う」のが本当に良いのかどうか、後でマンションを売却したり賃貸にまわせるのかどうかも含めて、じっくり検討する方が良いように思われます。